Покупка недвижимости в Тайланде, в стране с красивой природой и мягким климатом — не только перспективное вложение, но и обязанность своевременно уплатить налог. Если вы решили приобрести недвижимость в королевстве — важно учитывать все особенности, которые действуют в стране для иностранцев.

Например, нерезиденты не имеют права владеть земельным участком за исключением двух провинций, но иностранец может брать в аренду на 30 лет с правом продления до 90 лет один рай земли (1600 м²). Но они могут купить объект за вычетом земли или оформить ее в полную собственность на компанию. О каких аспектах еще нужно знать иностранцам — расскажем в нашем материале.

Тайские застройщики привлекают клиентов бонусами и скидками. Самые большие получают покупатели на стадии котлована или даже проекта. Недвижимость обходится на 30-40% дешевле, но связано это не со скидками, а с ростом стоимости объекта в процессе строительства. Строящийся объект можно купить в рассрочку. Оплатить нужно всю стоимость недвижимости по графику до завершения строительства. Он может быть индивидуальным, по согласованию с застройщиком.

Банки в королевстве не выдают ипотеки нерезидентам. А вот местные застройщики идут навстречу своим клиентам и предлагают разные условия. Некоторые девелоперы позволяют оплачивать строящуюся недвижимость частями — можно выплатить 50%, а вторую часть внести в течение 3-5 лет, но уже с 5-7% годовых. Пока выплачивается вторая часть суммы, владельцы недвижимости могут ее использовать — жить или сдавать.

В борьбе за клиентов тайские девелоперы запускают акции и предлагают бонусы. Например, год беспроцентной рассрочки или жилье, в стоимость которого входит ремонт и мебель. Конечно, речь идет о недвижимости на этапе строительства, а оно может занять больше времени.

У очень ограниченного количества застройщиков действует программа кэшбека.
Если клиент оплачивает сразу всю стоимость объекта (100%), то он получает кэшбек в размере гарантированного дохода.

Как правило, он составляет 7% от стоимости квартиры или апартаментов. Преимущество в том, что деньги выплачиваются сразу, а не тогда, когда дом будет введен в эксплуатацию

Иностранец может купить виллу или дом в Тайланде с полным правом владения —freehold, а можно взять в аренду на 30 лет с правом продления еще на 60 лет (2 раза по 30) — leasehold.

Недвижимость в королевстве делится на два вида: апартаменты или кондоминиум. В кондоминиумах каждая квартира имеет свой кадастровый номер. Недвижимость может быть зарегистрирована как во фрихолд, так и в лизхолд, но тут есть один нюанс. 51% помещений в здании продается в лизхолд. Соответственно, 49% можно приобретать во фрихолд.

Если здание со статусом «апартаменты», то у его квартир нет кадастровых номеров. Весь дом принадлежит одному владельцу — девелоперу. Апартаменты можно покупать только в лизхолд.

Freehold

● Недвижимость приобретается в абсолютную собственность (сделка купли-продажи);
● Время пользования не ограниченно;
● Недвижимость можно перепродать, подарить, завещать;
● Недвижимость, приобретаемая в freehold дороже, чем в leasehold;
● При регистрации нужно заплатить налоги в размере 2–3% от оценочной стоимости;
При перепродаже нет зависимости от прежнего владельца.

Leasehold

● Застройщик передает право использования объекта по договору аренды на 30 лет с возможностью продления еще на 60 лет (2 раза по 30);
● Стоимость в среднем на 10% дешевле, чем freehold;
● Окупается быстрее, если сдавать в аренду;
● При регистрации нужно уплатить налог 1,1% от стоимости;
● При совершении сделок владелец зависит от собственника — нужно заключать договор с арендодателем;
● Отсутствует долевая собственность в общих помещениях кондоминиума;
● На собраниях совладельцев у иностранца, купившего объект в leasehold, отсутствует право голоса;
● По истечению срока аренды (90 лет) право пользования недвижимостью возвращается изначальному владельцу (арендодателю);
● Недвижимость в юридическом плане не считается собственностью, поэтому ее не нужно декларировать.

Перед покупкой важно узнать, как застройщик будет регистрировать здание. От этого будет зависеть ее тип, статус покупателя, стоимость. Если нерезидент планирует купить небольшую квартиру, чтобы потом ее перепродать — лучше выбирать leasehold, а если для себя — freehold. Обе сделки заключаются в Земельном департаменте.

Когда иностранец покупает недвижимость в Тайланде, то он должен разово заплатить регистрационный сбор. Обычно сумму делят пополам между обеими сторонами сделки. При продаже физическому лицу нужно разово заплатить подоходный налог, а юридическому (компании) — бизнес-налог. Дополнительно следует уплатить гербовый сбор.

До 2020 года в королевстве не нужно было платить налог на владение жилой недвижимостью. Его ввели в 2020 году в размере 0,3%. В связи с ковидными ограничениями его отменяли, но потом опять вернули.

В зависимости от формы собственности приобретаемого жилья, freehold
или leasehold, отличаются налоги на недвижимость в Тайланде.

Freehold

● На передачу права собственности — 2%. Сумма делится пополам между покупателем и продавцом;
● Регистрация аренды — 0%;
● Бизнес-налог — от 0 до 3,3%, платит продавец;
● Гербовый сбор — от 0 до 0,5%, платит продавец;
Подоходный налог — от 1 до 35% (зависит от налогового статуса собственника), платит продавец.

Leasehold

● На передачу права собственности — 0%;
● За регистрацию аренды — 1% от фактической стоимости, если она больше оценочной;
● Бизнес-налог — 0%;
● Гербовый сбор — 0,1% от фактической стоимости, платит продавец;
Подоходный налог — 0%.

За регистрацию сделки нужно заплатить подоходный налог. Он рассчитывается с помощью прогрессивной шкалы:

Стоимость недвижимости, Бат и размер налога:

0-300 тысяч = 5%
свыше 300 тысяч до 500 тысяч = 10%
свыше 500 тысяч до 750 тысяч = 15%
свыше 750 тысяч до 1 миллиона = 20%
свыше 1 миллиона до 2 миллионов = 25%
свыше 2 миллионов д 4 миллионов = 30%
свыше 4 миллионов = 35%

Рассмотрим пример налогов на недвижимость в Таиланде: если купить квартиру за 2 миллиона бат на этапе проекта или котлована и перепродать ее, когда дом будет построен и стоимость жилья в нем достигнет 3 миллионов бат — доход составит 1 миллион бат. И тут инвестору нужно будет правильно рассчитать налог. За первые 300 тысяч он составит 5% — 15 тысяч бат, на следующие 200 тысяч — 10% (20 тысяч бат), затем за 250 тысяч нужно будет заплатить 15%, 37,5 тысяч бат (15%) и на оставшиеся 250 тысяч бат – 20% (50 тысяч бат). Общая сумма — 122,5 тысяч бат, то есть 12,25% от 1 миллиона бат.

Еще в Таиланде есть налог на прибыль от сдачи недвижимости в аренду. Он составляет 15%, но при оформлении Tax ID (аналог нашего ИНН) снижается до 5%.

Как мы упомянули выше, помимо основных налогов, которые взимаются при продаже объектов, как граждане, так и нерезиденты должны уплатить налог при передаче жилой недвижимости. В королевстве он называется «налог на переход права собственности» — Transfer fee. Процентная ставка — 2% от оценочной стоимости. Стороны сделки обычно делят сумму пополам. Необходимость уплаты налога зависит от формы собственности freehold или leasehold.

Помимо этого, нужно заплатить около 10 тысяч бат (примерно $300) юристу, который подготовит договор. Точная сумма зависит от объекта и застройщика.

Также в стране есть налог на наследство, им не облагается недвижимость дешевле 100 миллионов батов. Супруги-наследники не платят налог, независимо от рыночной стоимости жилья. 0,5% налог платят родители и родственники; 2% платят наследники, которые не являются родственниками владельцу недвижимости.

Еще в королевстве есть налог на дарение — 5% от оценочной стоимости. Если цена объекта не превышает 20 миллионов батов — налог не платится, но при условии, если объект переходит в собственность от одного из супругов, внукам, близким родственникам. Если объект недвижимости дарится постороннему лицу, то налог не будет взиматься только в том случае, если его рыночная стоимость не превышает 10 млн батов.

Если при продаже недвижимости вовремя не заплатить налог в установленный законом срок, то придется заплатить штраф. Если налог уплачен после истечения срока, но до того, как пришло письмо-уведомление, то сумма штрафа составит 10% от недоимки (неуплаченного налога).

Если письмо было получено и штраф уплачен в указанный в уведомлении срок, то его размер составит 20% от недоимки. Ну а если просрочить, то 40% плюс за каждый просроченный месяц по 1% от неуплаченной суммы.