Как купить недвижимость в Таиланде гражданину России? Как происходит процедура и что для этого нужно — рассказываем в нашем материале.

Чтобы гражданин РФ или другой страны мог купить недвижимость в Таиланде, ему понадобится загранпаспорт. Приобретение объекта проходит в несколько этапов. Но прежде, чем перейти к процедуре оформления, нужно выбрать недвижимость. А это иногда сложнее, чем сама покупка. Ведь в стране огромный выбор объектов, постоянно строятся новые. Плюс, любому инвестору важно не ошибиться и сделать выгодное вложение.

Бюджет

Стоимость недвижимости в Таиланде, по сравнению с другими известными во всем мире курортами, относительно невысокая. Тут можно купить небольшую квартиру в кондоминиуме или в отеле за 100–150 тысяч долларов, стоимость виллы начинается — от 300 тысяч. Естественно, приобретая недвижимость инвестор ориентируется, в первую очередь, на свой бюджет.


Цели

От цели покупки зависит многое. Например, тип недвижимости, ее расположение, форма владения. Если россиянин планирует переехать в страну навсегда — ему не стоит приобретать квартиру в туристической локации. В Пхукете отдают предпочтение восточному или южному побережью. Эти районы не туристические, тут развита гражданская инфраструктура, много сервисных и торговых центров, школ.
Если купить в таком районе квартиру, чтобы сдавать в аренду, то это будут бессмысленно потраченные деньги: туристов тут практически нет.

Если россиянин не планирует переезжать сюда на ПМЖ, а хочет приобрести недвижимость на курорте для себя, то предпочтение, отдается домам или квартирам возле закрытых пляжей или на локациях, где мало туристов. Отдых в таких условиях будет великолепным.

Для заработка лучше выбирать апартаменты в кондоминиумах, отелях или виллы. Эти объекты находятся в популярных у туристов зонах, поэтому их заполняемость будет максимальной.


Фрихолд или лизхолд?

Изменения в законодательство, регулирующее покупку и аренду недвижимости в Таиланде, были внесены недавно — в 2020 году. В результате покупка недвижимости для иностранцев существенно упростилась. Теперь можно без проблем купить квартиру или апартаменты в кондоминиуме, дом или виллу.

Но нерезидентам (физлицам) до сих пор нельзя приобретать в собственность землю, на которой стоит дом или вилла. Доступна только долгосрочная аренда — лизхолд. Купить землю в Таиланде может юридическое лицо, зарегистрированное на территории страны, но тут есть свои нюансы и условия, о которых пойдет речь ниже.

Иностранный гражданин может оформить полное право собственности на недвижимость — фрихолд — на квартиру или апартаменты в кондоминиуме. По закону только 49% жилой недвижимости в здании можно продать иностранцам во фрихолд. Остальную часть можно брать в долгосрочную аренду (лизхолд). Нерезиденты, которые планируют инвестировать в недвижимость, выбирают именно такой способ. Причин несколько:
● стоимость на 10% ниже, а значит, доход от перепродажи будет выше;
● за недвижимость в лизхолд нужно заплатить меньше налогов;
● особенность лизхолда в том, что это аренда — жилье не подлежит декларированию;
● владельцы не ограничены в правах пользования — недвижимость можно продать, сдать в аренду и т. д.

Возможно, к концу 2023 года иностранным гражданам позволят приобретать землю в собственность в Паттайе и Бангкоке. Такой законопроект находится на рассмотрении в Правительстве королевства с июля 2022 года.


Проводник

Если россиянин хочет купить квартиру в Тайланде, но не владеет языком, то ему придут на помощь русскоговорящие риелторы, их тут много. Важно выбрать компетентного помощника с зарегистрированным юридическим лицом и полным пакетом юридических документов, чтобы не оказаться в руках мошенников. Обращайте на дату регистрации юридической компании и срок ее работы на рынке. Квалифицированные специалисты вам окажут полный спектр услуг:

● подберут недвижимость в том районе, который вас интересует, по нужным вам параметрам (бюджет, цель);
● предоставят достоверную информацию объекте и застройщике;
● будут сопровождать вас при покупке недвижимости.

Можно ли купить недвижимость (квартиру, дом) в Таиланде русскому гражданину? Конечно можно, но тут есть свои особенности.

Формы собственности на недвижимость в Таиланде

Выше мы обещали рассказать, в чем особенности фрихолда и лизхолда. Итак, фрихолд — это покупка недвижимости с оформлением на нее полного права собственности. Купить можно квартиру или апартаменты в кондоминиуме. Напомиаем, что при покупке дома или виллы не получится оформить полное право собственности на землю, только аренда.

Лизхолд — покупка недвижимости с правом неполного владения. Собственником остается продавец, а хозяином — покупатель. С иностранным гражданином заключается договор на 30 лет. Его можно продлевать два раза. Суммарно имуществом можно пользоваться 90 лет. Несмотря на то, что недвижимость по факту сдается в аренду, ею все равно можно распоряжаться по своему усмотрению.


Покупка недвижимости на юрлицо

Есть два способа купить жилье в Таиланде как юрлицо.

1. Регистрация компании

При регистрации компании нужно выполнить одно главное условие — контрольный пакет акций — 51% должен принадлежать гражданину Таиланда, входящему в состав руководства компании или совет директоров. При этом ничто не мешает ему написать отказную от права принятия управленческих решений и совершения сделок от имени компании, претензий на имущество юрлица и т. п.

2. Приобрести работающую компанию, на балансе которой уже есть недвижимость

Сделка перехода компании к покупателю проходит просто — меняются ее акционеры. В результате россиянин получает недвижимость с правом полной собственности, которая принадлежит компании, причем вместе с землей. Перед покупкой фирмы ее нужно проверить на юридическую чистоту, чтобы вместе с компанией не получить ее долговые обязательства, обременение недвижимости и другие юридические проблемы.

Власти Таиланда тщательно следят за компаниями, у которых на балансе есть приобретенная во фрихолд земля. Если она не работает, а просто существует на бумаге — возможны проблемы с контролирующими органами. Если россиянин не планирует заниматься бизнесом в этой стране, то компанию лучше не покупать, даже если у нее на балансе есть недвижимость с землей.


Покупка недвижимости и право жить в Таиланде

Наличие недвижимости в собственности у иностранного гражданина не дает ему права претендовать на ВНЖ или гражданство — это только одно из преимуществ при подаче документов, повышающее шансы на одобрение заявления. Нерезиденты, которые владеют жильем в Таиланде, пользуются общим визовым режимом.

В стране действует программа Thailand Elite. По ее правилам можно оформить визу со сроком действия от 5 до 20 лет, при условии инвестирования в экономику страны. Например, можно купить ценные бумаги местной компании. Размер инвестиций — от 1 до 10 миллионов батов. Местные застройщики знают об этом и используют для привлечения клиентов — предлагают визу в счёт покупки жилья, так как фактически нерезидент вложил нужную сумму в компанию застройщика и выполнил условия программы.

Обязанности собственника


Россиянин, купивший в Тайланде недвижимость, должен каждый год платить за нее налог. Также нужно вовремя оплачивать коммунальные услуги. При оформлении недвижимости собственник обязан уплатить единоразовые сборы, например, 2-3% от ее стоимости за регистрацию в Земельном департаменте.

Шаг 1. Выбор и резервация объекта

Если объект выбран, то продавец и покупатель заключают резервационный договор. От будущего собственника потребуется загранпаспорт и его копия, действующий номер телефона и адрес электронной почты. Чтобы заключить договор, покупатель должен заплатить задаток, процент у всех разный, от 1%. В соглашении прописывается информация о:
● приобретаемом объекте недвижимости;
● сторонах сделки;
● стоимости;
● графике погашения суммы;
● банковских реквизиты продавца.

После оплаты задатка объект снимают с реализации. Его можно внести как на расчетный счет компании, так и наличными. Если покупатель отказывается приобретать квартиру — задаток не возвращается. А в случае, когда сделка не состоялась по вине продавца, то деньги покупателю вернут без проблем, обращаться в суд не придется.


Шаг 2. Проверка состояния объекта и юридической чистоты сделки

Покупатель может обратиться в юридическую компанию, чтобы проверить чистоту сделки и состояние приобретаемого объекта недвижимости. Юристы помогут проверить земельный участок на наличие обременений, право собственности на него, договор купли-продажи, самого девелопера, на предмет:
· нет ли у него проблем с законодательством страны;
· уполномочено ли лицо выступать продавцом и подписывать договор купли-продажи от имени компании;
· размер уставного капитала;
· дату регистрации компании и отзывы о ней.

Также юрист могут сопровождать при заключении договора и регистрации недвижимости в Земельном департаменте. Как правило, если квартира покупается на первичном рынке, то за помощью к юристам мало кто обращается, максимум просят проверить чистоту договора. И это большая ошибка, если покупка осуществляется на стадии котлована или проекта. Россияне наслышаны, что в таких сделках важно защитить себя от «недостроя» или девелопера-мошенника.

При покупке недвижимости на вторичном рынке также важна полная юридическая защита, чтобы в будущем избежать проблем с правом собственности на недвижимость.

Шаг 3. Заключение договора

Если россиянин покупает квартиру на первичном рынке у девелопера и уже внес задаток — через одну-две недели застройщик пришлет предварительный договор. При необходимости покупатель может внести свои корректировки. После их согласования подписывается окончательный вариант. А в случае, когда недвижимость приобретается на вторичном рынке, а продавцом выступает физическое лицо — договор купли-продажи составляют юристы. В договоре указывается обязательная информация:
● условия покупки недвижимости;
● информация об объекте;
● стоимость и порядок оплаты;
● как оформляется недвижимость;
● ответственность сторон за невыполнение условий договора;
● кто и какие расходы берет на себя при заключении сделки.


Этап 4. Оплата сделки

Если недвижимость покупается у застройщика на первичном рынке, то денежные средства покупатель переводит на реквизиты, указанные в договоре купли-продажи. Деньги можно перевести с банковского счета из любой страны.

Если иностранный гражданин покупает недвижимость на вторичном рынке, то ему придется открыть счет в банке Таиланда и с него совершить платеж — это обязательное условие. Законодательство королевства не запрещает покупателю перевести деньги с личного счета в другой стране, на свой счет в Банке Таиланда, а потом оплатить сделку. Запрещено делать это напрямую, минуя свой банковский счет в Таиланде.

Если недвижимость приобретается во фрихолд, то деньги обязательно должны прийти в Таиланд со счета из другой страны. При регистрации купли-продажи в Земельном департаменте это будут проверять. А если право собственности — лизхолд, то рассчитаться можно любым удобным способом.


Этап 5. Регистрация права собственности

В стране все операции с недвижимостью подлежат регистрации в Земельном департаменте. Сотрудники почти не говорят на английском, весь документооборот на тайском. Из-за этого у иностранных граждан могут возникнуть сложности с регистрацией сделки купли-продажи.

Если объект приобретается на первичном рынке, то решение вопроса взаимодействия с Земельным департаментом берет на себя застройщик. От покупателя требуется только написать доверенность представителю девелопера. Регистрацию сделки покупки недвижимости на вторичном рынке обычно поручают юридической компании.

Может ли россиянин купить квартиру в Тайланде удаленно? Схема дистанционной продажи недвижимости в стране отлажена во время пандемии. Поэтому гражданину России не обязательно ехать в королевство, чтобы купить недвижимость. Покупатель может не посещать страну вплоть до последнего перевода средств. Но мы рекомендуем обязательно приехать, когда объект будет построен — его нужно принять. Весь процесс приобретения недвижимости проходит так:
● покупатель выбирает объект. Сделать это можно как самому, так и обратиться в агентство недвижимости или к частному риелтору;
● зарезервировав недвижимость, нужно внести задаток;
● на следующем этапе необходимо согласовать с продавцом первичный договор купли-продажи. Оригинал доставляется любой курьерской службой;
● осталось вносить платежи по графику в договоре.

Налог на приобретение недвижимости

Это единоразовый сбор, сумма зависит от формы собственности. Подробно об этом мы уже рассказывали в другой статье: Что обязательно надо знать перед покупкой недвижимости в Таиланде .

Сбор за вступление в право собственности

Если недвижимость покупается в полную собственность — 2% от стоимости объекта недвижимости, в долгосрочное пользование — 1% (за регистрацию договора аренды).

Услуги юридической компании

Если недвижимость приобретается на первичном рынке, то помощь юриста не понадобится — все договоры типовые, а регистрацией сделки купли-продажи в Земельном департаменте занимается застройщик и все расходы берет на себя. При покупке на вторичном рынке без услуг юридической компании не обойтись — составлением договора, его регистрацией и ведением сделки будут заниматься юристы. Стоимость услуг —
$500-1000.

Оплата услуг переводчика

Услуги понадобятся, чтобы переводить документы, составленные на русском языке и комфортно общаться с застройщиком или в Земельном департаменте, тайских банках.

Сбор управляющей компании

Его нужно платить за недвижимость, купленную в новостройке на первичном рынке. Сбор единоразовый —
$15-25 за м². За эти средства управляющая компания сформирует фонд для капитального ремонта.

ТРынок недвижимости в Таиланде отличается стабильностью и уверенным ростом на 1-10% в год. На нем постоянно появляются новые объекты. Строительный бизнес — одно из самых перспективных направлений деятельности, поскольку недвижимость пользуется спросом. В 2022 году объем рынка составил 390 миллиардов батов — свыше 11 миллиардов долларов.

Цены на недвижимость в Таиланде

Стоимость квадратного метра квартиры в Таиланде начинается от 2 200 долларов. Она выше в центре городов – от 3 700 долларов и ниже на окраинах — около 1 900 долларов. Цены отличаются, в зависимости от расположения объекта, типа недвижимости. Например, на окраинах Пхукета можно найти объекты с ценой 1 300 долларов за квадратный метр. Новостройки традиционно дороже вторички. Как и апартаменты бизнес-класса, жилье категории люкс. Виллы, таунхаусы, пентхаусы обычно дороже квартир.

На Пхукете недвижимость в кондоминиуме считается самым оптимальным вариантом для покупки. Квадратура апартаментов небольшая — до 40 м², конкуренция высокая. Если приобретать недвижимость в объекте, который находится на стадии проекта, то квартиру можно купить за 110-150 тысяч долларов. Тогда как после введения в эксплуатацию она же уже обойдется за 140-190 тысяч.

Главное, что влияет на стоимость недвижимости в Тайланде — это расположение объекта, качество материалов отделки, окружающая инфраструктура, категория объекта и стадия строительства.

Кредиты и рассрочки для иностранцев

Тайские банки не выдают иностранным гражданам кредиты и ипотеки. Зная об этом, застройщики предлагают своим клиентам рассрочки. Например, на беспроцентную рассрочку можно рассчитывать, когда объект находится на стадии проекта. Всю сумму нужно внести до завершения строительства. Также некоторые девелоперы предлагают сразу внести 50% стоимости, а вторую часть выплачивать на протяжении 5 лет с процентами — 5-7% в год.